春节后，多个城市下调了首套房贷利率。包括郑州、天津、厦门、长春、珠海等城市。其中珠海首套房贷利率下降到3.7%。
1月5日，央行、银保监会发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》提出：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
但是，据媒体报道，多个城市、多家银行出现了居民排队预约提前偿还未到期房贷的情况。
出现这个情况的原因有很多，囿于本文主题并非讨论提前还贷问题，这里先按下不表，我们重点讨论房贷利率下调的动作是否该坚持和持续下去。
壹
我们先来回顾一段历史：1980年，美国经济出现问题，当时的卡特政府认为通胀是主要矛盾，因此开始了预算削减和全民信贷控制的反通胀计划，并进行全国的宣传。美国人民在危机前表现出很大的爱国热情，支持者将自己的信用卡剪断，并寄往白宫，以此发誓再也不借贷消费，一时间白宫被剪断的信用卡淹没。但是，消费者突然不花钱了，大家还清了信用卡，导致了银行存款和货币供应量急剧下降，随后工业制成品订单也开始下降。这是一轮“矫枉过正”，为随后的美股下跌挖下大坑。
如今，以资产负债表缩表为代表的经济衰退正在席卷全球。主要国家吸取了当年卡特政府错误应对的教训，很少采取紧缩政策。保持宽松，保持消费刺激是稳住以制造业为主的实体经济的锚。
回到本文主题，我们呼吁要保持房地产消费刺激政策不变，保持房贷利率继续下调政策不变。
瑞银研究团队的一份分析报告指出，除少数一线和强二线城市外，国内房地产销售面积中的90%占比所在城市都符合上述下调首套房贷利率的条件。
这样的利率下调让刚需购房者很受益。以郑州为例，在本次房贷利率下调之前，郑州首套房按揭贷款利率按照4.1%标准在执行。以100万元房贷还20年按照等额本息的还款方式计算，利率下调前每个月月供金额为6112.63元，在利率下调至3.8%之后，每个月供金额为5954.94元。相当于每个月节省157.69元。
但是，目前利率结构是居民贷款的利息开支远大于存款利息收入，加上理财等途径获得收益困难，居民在拥有现金时，会因为缺乏投资途径而选择干脆提前还房贷。
以往，居民愿意借房贷买房，前提是认为房价能够持续上涨。房价上涨带来的溢价收益高于房贷利息开支，这是刺激居民愿意贷款买房的主因。
当下，相比房贷利率下降能给大家省点月供钱，大家更关注的是这样的政策刺激下，楼市何时能爆发？
贰
从目前主要城市的成交来看，这些下调首套房贷利率的城市房地产销售额在1月份没有明显上升。与此同时，刚需购房者还存在市场观望情绪，即期待房贷利率进一步下调。因此他们担心买早了吃亏，存在持币待购的情况。
那么，首套房贷利率下调对楼市成交复苏是否有用呢？房贷利率降低到什么程度才是楼市成交复苏的奇点呢？
根据历史经验看，房贷利率下调对楼市成交复苏有用，影响到楼市成交复苏的奇点和一个指标有关：居民可支配收入增长-首套房贷利率。
瑞银研究团队的上述研究报告中指出，在2014年的时候，同样出现了国家下调房贷利率刺激楼市成交反弹的情况，这个成交边界点在房贷利率低于居民收入增长3%左右出现。
根据国家统计局数据，2014年全国居民可支配收入增长率约10.1%，扣除物价因素，实际增长率为8%，居民收入保持较快速度增长。按照10.1%计算，减去3%，仍在7%左右。
在2014年的时候，全国房贷启动一轮宽松，房贷利率降低到6%左右的时候，房贷利率下调对房地产成交的边际刺激作用就呈现出来了。
按照这个逻辑推算，2022年全国居民可支配收入增长的名义增长率为5%，减去3%则是2%，目前首套房贷利率最低在3.7%左右，距离2%仍有距离。
根据这个原理，银行继续降低房贷利率，尤其是将二套房贷利率也纳入降息范围，对刺激楼市成交是肯定有正向作用的，只是根据降息力度不同，正向刺激的作用效果也不同。
值得注意的是，2023年开始，随着防疫政策调整，居民收入增速预计会好于2022年，这进一步夯实了降息对买房的刺激效应。
如今主要城市的购房需求是改善性购房需求为主，但是首套房贷利率下调更多惠及的是刚需性购房需求。刚需性购房需求一方面存在持币观望情绪，另一方面是就业和收入受疫情等因素影响比较大。
从春节假期的返乡置业情况来看，二三四线城市成交的房子依然是本地改善和外地返乡高端购房需求为主，返乡置业当中的刚需性置业需求大幅度减少。
以郑州为例，部分在一线城市打拼的年轻人春节期间回到郑州，多数家里有房。过去买房是为了保值增值，如今预期房价上涨空间不大，返乡后买房的动力也不足。
因此，首套房贷利率下调的同时，二套房贷利率也应该下调，才能形成利率对房地产消费正向刺激的立体刺激效果。
结合文中插述卡特政府应对危机案例的经验和教训，我们应该认识到解决当下房地产行业问题，不仅需要众志成城，更需要金融、居民等各部门有大局观。
如果房地产行业资产负债表衰退的现象持续很长时间，其对宏观经济和家庭部门资产负债表都有深远的负面影响。
在事情发生的初期，我们应该认准方向，加大油门，冲过泥淖。而提前还贷现象，只不过是偶然情况，金融部门应该更大力度降息来实现稳楼市的目标。
